Как взять ипотеку без первоначального взноса

C ипотекой решение квартирного вопроса стало доступнее для миллионов людей: достаточно накопить часть от стоимости недвижимости, предоставить деньги в банк и подписать договор — через несколько лет ежемесячных выплат жилье полностью перейдет в собственность заемщиков. Но что делать, если стартового капитала в распоряжении не оказалось? В статье ниже — актуальные в 2023 году варианты ипотеки без первоначального взноса от российских банков.

Для чего банкам нужен первоначальный взнос

Ипотечные кредиты кажутся максимально безопасными для банков, ведь по их условиям заемщики получают деньги не просто так, а под залог — как правило, приобретаемой недвижимости. Пока долг не будет погашен, жилплощадь остается под обременением — ни реализовать, ни подарить ее заемщик не сможет. А если ипотека и вовсе не будет выплачена, недвижимость перейдет в распоряжение банка. Казалось бы, никаких рисков со стороны кредитных организаций.

Однако по большинству ипотечных программ все равно требуется дополнительная гарантия — первоначальный взнос. Почему так?

Семейная ипотека
Альфа-Банк, Лиц. № 1326

Получить кредит

• На рынке недвижимости регулярно растут и падают цены. Если ипотека выдавалась, исходя из пиковой стоимости квадратного метра, через несколько лет банк вряд ли сможет реализовать квартиру по той же цене. В итоге долг заемщика покрыть не удастся, если последний не сможет платить ипотеку.
• Считается, что заемщик, неспособный накопить на первоначальный взнос, — это ненадежный плательщик в будущем. Поэтому банки ставят стартовый взнос условием, чтобы отсеять лиц с низкой платежной дисциплиной и недостаточным доходом.

Как итог, в большинстве финучреждений требуют, чтобы у заявителя на руках имелось 10-15% от стоимости приобретаемого жилья. Обойти это условие можно несколькими способами — рассмотрим их, переходя от самых простых решений к более сложным.

Предложения банков по ипотеке без первого взноса в 2023 году

Bankiros.ru собирает для пользователей наиболее актуальную информацию о финансовом рынке. В том числе, это касается ипотеки. По данным нашего портала, в 2023 году российские банки предлагают более 400 ипотечных кредитов. Из них чуть более 30 — это программы, доступные без первоначального взноса.

Семейная ипотека
СберБанк, Лиц. № 1481

Получить кредит

Ипотека без первоначального взноса от банка Промсвязьбанка

Приобрести квартиру с 0% стартового взноса Промсвязьбанк предлагает на первичном рынке, но работает не со всеми застройщиками: конкретный перечень партнеров стоит уточнять у специалистов банка. Прочие привилегии — например, более низкая ставка — зависит от статуса заявителя (например, Промсвязьбанк поощряет зарплатных клиентов и держателей премиум-пакетов).

Условия

• Процентная ставка — от 10,3%;
• Кредитный лимит — от 10 тыс. до 30 млн. рублей;
• Срок кредитования — от 3 до 30 лет.

Промсвязьбанк дает возможность закрыть долг без издержек: по ипотеке действует досрочное погашение без процентов и штрафов. Также клиенты экономят на оформлении: комиссия за него составляет 0%.

Требования

• Российское гражданство;
• Постоянная регистрация;
• Возраст от 21 года до 65 лет;
• Общий стаж работы — от 12 месяцев;
• На последнем месте — от 4 месяцев;
• Залог — имеющееся квартира.

Принимаются заявки от индивидуальных предпринимателей. При этом срок существования из бизнеса должен составлять не менее 2 лет.

Кредит «На покупку квартиры и апартаментов»
Национальная Фабрика Ипотеки, Лиц. № 7706450420

Получить кредит

Завышение стоимости жилья

Ипотека без первоначального взноса — это абсолютно прозрачная сделка, пускай и предлагаемая меньшинством банком. А вот т.н. завышение — это способ обойти требования кредитных организаций. Его суть состоит в том, чтобы указать стоимость квартиры/дома выше на сумму, равную первоначальному взносу. При этом заявитель представляет в банк подтверждающие документы (как правило, расписку от продавца).

Какие сложности в этой схеме?

Основная особенность завышения — его не вполне «честный» характер. Отсюда вытекают возможные трудности:

• Банки обязательно оценивают недвижимость. Если указанная заявителем сумма будет серьезно отличаться от рыночной стоимости, сделку моментально забракуют;
• Завышение работает только для рынка вторичного жилья. Банки примут расписку от частного лица, но не от лица юридического (девелопера или застройщика).

Решаться схему с завышением важно при полном согласии с продавцом: есть риск, что он затребует вернуть взнос, подсчитанный с учетом измененной цены, или вовсе не согласится сотрудничать.

Кредит «Залоговый кредит+»
Норвик Банк (Вятка Банк), Лиц. № 902

Получить кредит
Читайте также:

Потребительский кредит на первоначальный взнос

Потребительские кредиты оформляются сегодня достаточно просто: при условии стабильного дохода, привлечения поручителей или предоставления авто в залог банки охотно выдадут крупную сумму. Но есть несколько нюансов:

• Стоит просчитать нагрузку на бюджет: вскоре платить придется и по потребительскому кредиту, и по ипотеке. С таким процентом отчислений банкам очень легко выйти в минус и задолжать по ежемесячным платежам;
• Оформление кредита нужно удачно подгадать. Если банк, в котором берется ипотека, успеет зафиксировать в кредитной истории заявителя новый долг, он может отказать: слишком велико финансовое бремя.

Если такой вариант, несмотря на минусы, оказался предпочтительнее денег в долг или завышения, Bankiros.ru предлагает подобрать программу в разделе «Потребительские кредиты». Пользователям доступны варианты с онлайн-заявкой, под залог, для лиц разного возраста и дохода.

Ипотека от застройщика

Взять ипотеку со взносом 0% от застройщика можно по двум схемам. Первая — на сумму взноса компания выдает процентный или беспроцентный займ, который заемщик предоставляет в банк. Впоследствии деньги возвращаются застройщику по условиям договора:

• Обычно ставка в такой сделке выше банковской на 3-7%;
• Вернуть деньги нужно в короткий срок — до 2-3 лет;
• Не всем застройщикам можно доверять, поэтому выбранную компанию лучше проверить, наняв юриста.

Вторая схема — участие в акции или спецпредложении. Поскольку первоначальный взнос внушителен (до 15% от стоимости жилья), застройщики часто предлагают оплатить его в рассрочку или со скидкой. Заранее узнать о такой возможности нельзя: нужно мониторить предложения от девелоперов. Обычно акции проводятся на стадии сдачи нового ЖК и на этапе активных продаж.

Читайте также:

Ипотека под залог недвижимости

Компенсировать банку нулевой взнос можно с помощью дополнительного обеспечения — недвижимости в залог. К рассмотрению и оценке банк примет жилплощадь в собственности не только заявителя, но и третьих лиц. Например, залогом может выступить квартира супруга или родственника.

Документы

Основной пакет документов для большинства кредитов схож — это паспорт, справка о доходах, копия трудовой книжки, а также второй документ для удостоверения личности (на выбор — СНИЛС, ИНН, водительские права, загранпаспорт и др).

Но у залоговых кредитов есть специфика — вместе с основным подается отдельный набор бумаг о предмете залога. В случае ипотеки под залог недвижимости это:

• Свидетельство о госрегистрации;
• Документ, на основании которого возникло право собственности (договор купли-продажи, договор мены, договор приватизации, договор дарения и др);
• Документы БТИ (кадастровый паспорт, технический паспорт и др);
• Справка о лицах, зарегистрированных в жилом помещении (выписка из домовой книги);
• Отчет об оценке недвижимости, составленный и согласованным с банком-оценщиком (срок давности — не более 6 месяцев);

Кроме собственно документов о недвижимом имуществе, потребуется согласие супруга продавца на продажу имеющегося жилья, а также на покупку/строительство нового. Если продавцом выступает несовершеннолетний, в банке запрашивают согласие органов опеки.

Предложения банков

Под залог недвижимости банки часто выдают потребительские кредиты (целевого и нецелевого типа). А вот строительство нового жилья под залог имеющегося — более редкое предложение. Например, в 2023 году его готовы сделать такие организации:

• Программа «Кредит под залог недвижимости» от ВТБ. Ставка от 11,2%;
• Программа «Кредит на любые цели под залог недвижимости» от СберБанка. Ставка от 11,6%;
• Программа «Под залог квартиры» от ДОМ.РФ. Ставка от 13%.

Как видно из перечня, процент по кредитам средний. Уменьшить его можно, все-таки сделав первоначальный взнос в дополнение к жилплощади в залог.

Поиск ипотеки

Программа «Молодая семья»

«Молодая семья» — это федеральная программа, запущенная в 2011 году. Ее цель состоит в том, чтобы помочь молодым гражданам, состоящим в браке, построить свое жилье. Завершить программу планировали через четыре года после старта, но в 2015 году продлили — вплоть до 2026. Считается, к этому сроку обзаведутся очагом более 150 тыс. семей.

Условия для участия в программе

Получить помощь государства могут молодые семьи, соответствующие трем критериям:

• Возраст супругов — не больше 35 лет;
• Чета зарегистрирована как нуждающаяся в улучшении жилищных условий;
• В семье родился хотя бы один ребенок.

Последние требование не повсеместно. Но обычно дети являются плюсом, поскольку увеличивают размер госсубсидии.

Документы

Пакет бумаг супруги представляют в исполнительные органы по мест проживания:

• Заявление о намерении участвовать в программе (за подписью обоих супругов);
• Документы, подтверждающие личность (+копии);
• Документы о том, что чета нуждается в улучшении жилищных условий или обретении собственного жилья;
• Документы, подтверждающие платежеспособность семьи;
• Документы о регистрации брака.

Из-за достаточно мягких требований очереди из желающих поучаствовать в программе постоянно растут.

Получение помощи в рамках программы

Поддержка государства заключается в субсидировании, которое молодая семья может направить по всему усмотрению. Наиболее популярные варианты:

• Сделать первоначальный взнос по ипотеке;
• Оплатить строительство частного жилья;
• Оплатить покупку недвижимости на первичном или вторичном рынке;
• Погасить задолженность по ипотеке, если она была оформлена до старта программы в 2011 году.

Два значимых нюанса — финпомощь нельзя забрать наличными, а ее объем не может превысить 2,2 млн. рублей. Для конкретной семьи размер субсидий рассчитывается, во-первых, из рыночной цены кв. метра, актуальной для данного региона. Во-вторых, влияет количество детей.

Предложения банков

В федеральной программе принимает участие множество банков, и почти все из них — крупные кредитные организации с хорошей репутацией. Несколько примеров:

• Программа «Ипотека в ползунках» от Инвестторгбанка. Ставка 5,9%;
• Программа «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» от Райффайзенбанка. Ставка 5,19%;
• Программа «Семейная ипотека» от ЮниКредит Банка. Ставка 4,79%.

Кроме процента условия по ипотекам для молодых семей схожи. Незначительно варьируются требования — стаж, справки к представлению и возраст заемщиков.

Материнский капитал

Материнский (или семейный) капитал — пожалуй, самая громкая и масштабная программа госпомощи, реализуемая правительством РФ. Распорядиться финансовым ресурсом в рамках этой инициативы можно по нескольким направлениям:

• Улучшение жилищных условий;
• Оплата образования;
• Пенсионные накопления матери.

Так же, как и с программой «Молодая семья», маткапитал нельзя обналичить. А использовать его с тем, чтобы решить квартирный вопрос, стало весьма востребованным у россиян. Для этого не нужно ждать несколько лет: капитал доступен сразу после рождения ребенка.

Документы на ипотеку

Итак, если в семье был рожден/усыновлен второй, третий и последующий дети, родители могут собирать документы, чтобы взять ипотеку. Для банка пакет бумаг включает:

• Сертификат на маткапитал и выписка из ПФ об остатке средств на нем;
• Документ о регистрации брака или его расторжении;
• Документы о рождении/усыновлении ребенка;
• Договор о покупке недвижимого имущества;
• Документы на приобретаемую недвижимость (справка БТИ, техпаспорт, выписка из домой книги);
• Заявление, в котором заёмщик обязуется зарегистрировать новую жилплощадь на всех членов семьи в долях.

Разумеется, в банке потребуют и базовый пакет — паспорт и СНИЛС заемщика, а также документы созаемщика или поручителя, если таковые имеются.

Документы ПФР

Подписав договор с продавцом и кредитной организацией, можно обращаться в Пенсионный фонд — оттуда будут перечислены средства на первоначальный взнос. Что включает пакет документов для ПФ:

• Документы, подтверждающие личность заемщика;
• Документы из банка, включая кредитный договор;
• Реквизиты для перечисления средств из маткапитала.

Выплаты в Пенсионном фонде формируются единожды за 6 месяцев, поэтому в местное отделение нужно обратиться заранее — хотя бы за полгода до оформления ипотеки.

Читайте также:

Военная ипотека

Фундаментальную поддержку военнослужащим оказывает Министерство обороны, которое готовое взять на себя выплату всей ипотеки. Правда, совсем не платить по кредиту смогут лишь некоторые военные: для этого нужно соответствовать критериям министерства и пройти оформление в несколько этапов.

Так кто же из военнослужащих обязательно получат поддержку?

• Офицеры и прапорщики, находящиеся на контрактной службе с 01.01.2005 года.

На добровольной основе на финпомощь смогут рассчитывать:

• Офицера запаса, служившие с начала 2005 года;
• Прапорщики и мичманы с выслугой от трех лет;
• Матросы, солдаты и сержанты, второй раз проходящие контрактную службу после 01.01.2005 года;
• Выпускники военные ВУЗов, отслужившие более трех лет;
• Служащие и работники иных ведомств — ФСБ, ФСО, МВД и военизированных частей МЧС.

Лишиться господдержки можно по факту увольнения, полного закрытия долга либо смерти.

Пошаговая инструкция оформления ипотеки без взноса

Сама процедура получения военной ипотеки довольно громоздкая. Средства на ее погашение хранятся на специальных именных счетах, поэтому сперва себя нужно включить в НИС — накопительно-ипотечную систему. Для этого:

1. За 3 года до планируемой покупки жилья служащий пишет рапорт командиру части, чтобы получить доступ к НИС на сайте «Росвоенипотеки»;
2. Приложив рапорту копию паспорта и контракта, служащий получает карточку участника программы и доступ к именному счету;
3. Написав еще один рапорт, служащий получает свидетельство участника — документ, который остается действительным в срок до 6 месяцев.

Получив со стороны министерства необходимые бумаги, военное лицо может обращаться в банк, а оттуда — снова в «Росвоенипотеку» с пакетом бумаг, который включает:

• Заявление из НИС;
• Копия договора на ипотеку;
• Договор об открытии счета;
• Отчет с оценкой стоимости жилья (выдает банк или независимая инстанция).

В следующие десять дней организация решает, одобрять ли кредит. Если итог положительный, заявитель приходит в банк и оформляет договор. Далее — снова в банк, чтобы квартира/дом окончательно перешла в собственность заемщика. Нужны такие документы:

• Квитанция об оплате госпошлины;
• Акт приема-передачи жилплощади;
• Договор на покупку жилья в кредит;
• Договор страхования (на случай неблагоприятных обстоятельств).

После заемщик переходит на финальный этап — в очередной раз передает в «Росвоенипотеку» бумаги:

• Копию договора на покупку жилья в кредит;
• Копию страхового договора;
• Квитанцию об оплате страхового взноса;
• Выписку из росреестра по факту предоставления паспорта заемщика, квитанции об оплате госпошлины и заявления.

Только после многоэтапного оформления «Росовоенипотека» переводит деньги на счет, предварительно открытый военнослужащим в банке.

Предложения банков

Военные ипотеки оформляют не все банки. Портал Bankiros.ru предлагает, не тратя время, ознакомиться с актуальным списком финучреждений, которые работают с военнослужащими. А ниже — несколько примеров подобных ипотечных программ:

• Программа «Военная ипотека» от Россельхозбанка. Ставка 11,6% в год;
• Программа «Военная ипотека» от Промсвязьбанка. Ставка 5,85% в год;
• Программа «Семейная ипотека для военнослужащих» от Банка Дом.РФ. Ставка 4,4% в год.

Требования к заемщикам схожие: везде запрашивают свидетельство НИС и паспорт. Иногда нужен дополнительный документ — свидетельство о браке или СНИЛС.

Социальная ипотека

По схожему принципу с военной ипотекой работает господдержка на строительство/покупку жилья для бюджетников — учителей, врачей и ученых. Основное требование сводится к возрасту и стажу: заявителю не должно исполнится 35, а срок работы по специальности должен составлять минимум три года. Однако подпадание под эти критерии еще не гарантирует льготной ипотеки.

Дополнительное условие зависит от региона, но наиболее существенно — текущие жилищные условия, которые нуждаются в улучшении. Так, на бюджетника должно приходиться не больше 18 кв. метров жилплощади, чтобы он смог участвовать в госпрограмме.

Шаг 1: Документы для участия в программе

Старт оформительной процедуры — в региональной администрации, где заявитель становится на учет. Для этого требуются следующие документы:

• Заявлении об участии в госпрограмме;
• Важное — в городском (не поселковом или районном) архиве взять справки с прошлых мест регистрации как доказательство того, что заявитель всю жизнь проживает в данном городе;
• Копия документа об образовании и трудовой книжки;
• Характеристика с места официального трудоустройства;
• Справка из БТИ о том, что у заявителя в собственности нет недвижимости (срок действия — не более двух месяцев);
• Документ о регистрации или расторжении брака;
• Свидетельство рождения детей, если им не исполнилось 14 лет;
• Копии паспортов всех членов семьи, включая детей, достигших 14 лет;
• Письменное согласие на обработку персональной информации.

Желающих получить льготную ипотеку гораздо больше, чем потенциальные возможности программы. Поэтому продвижение по очереди может занять годы.

Шаг 2: Открытие счета в банке

Если очередь все-таки дошла, в администрации выдают свидетельство об участии в социальной ипотеке. С ним будущий заемщик:

1. Идет в АИЖК — Агентство ипотечного жилищного кредитования;
2. Получает список банков-партнеров, которые выдают кредиты в рамках данной программы;
3. Выбрав один из банков, заключает договор на ипотеку и открывает именной счет.

Далее вся документация проходит через АИЖК аналогично Пенсионному фонду для молодых семей и «Росвоеипотеке» для военнослужащих.

Шаг 3: Получение ипотеки

На финальном этапе банк выдает ипотеку, получив от заявителя документы, подтверждающие личность, свидетельство АИЖК, договор на покупку жилья в кредит и договор страхования. Деньги, предоставляемые программой, можно использовать по-разному: потратить на первоначальный взнос, взять кредит под сниженный процент или приобрести государственное жилье по цене ниже рыночной.

Предложения банков

Коммерческие банки работают в рамках госпрограммы наравне с государственными финучреждениями. Рассмотрим примеры доступных в 2023 году ипотечных кредитов:

• Программа «Новые метры без первоначального взноса» от Банка Россия. Ставка от 11,5% в год;
• Программа «Готовое решение» от Кошелев-Банка. Ставка от 9,9% в год;
• Программа «Молодая семья и материнский капитал » от Россельхозбанка. Ставка 10,2% в год.

Как видно из перечня, ставки для бюджетников достаточно демократичные и находятся в диапазоне 10-11%. При этом рыночная ставка выше — начинается в районе 12% годовых.

Программа «Переезд» и аналоги

Поскольку ипотека всегда ложится финансовым бременем на заемщика, российским банкам случалось экспериментировать с форматом сделок, чтобы сделать кредиты на недвижимость доступнее. Например, с 2011 года АИЖК реализовало программу под названием «Переезд». С ее помощью заемщики, имеющие в собственности жилье, могли купить новую квартиру/дом «сейчас», а старое жилье подать «потом», после обустройства на новом месте.

Технически это работало так: АИЖК выдавало заемщику ипотеку на покупку жилья. В дополнение к ней оформлялся второй кредит — под залог имеющейся недвижимости, который шел на первоначальный взнос по основной ипотеке. Особенность дополнительного кредита состояла в том, что он погашался единовременно — за счет реализации старой жилплощади, т.е. без ежемесячных платежей.

Участвовать в программе «Переезд» предлагалось по одному из направлений:

• «Переезд-эконом» — для заемщиков, желающих приобрести более дешевый вариант недвижимости, чтобы уменьшить ипотечные платежи;
• «Переезд-комфорт» — наиболее востребованная разновидность программы, позволяющая улучшить жилищные условия;
• «Переезд-межгород» — вариант ипотеки на квартиру/дом в другом регионе.

Программа просуществовала до конца 2014 года. Сегодня ее наиболее близкий аналог — схема trade-in, также позволяющая за счет старого жилья купить новое. Однако ключевое преимущество «Переезда» заключалось в том, что он позволял «развести» две сделки по времени: заемщики могли достроить квартиру/дом или доделать ремонт, продолжая жить на старом месте. А по завершении работ прежняя недвижимость продавалась — и заемщики вселялись по новому месту жительства.

При trade-in реализация старой жилплощади происходит одновременно с покупкой новой. В случае «первички» это сулит определенный дискомфорт: на российском рынке квартиры в новостройках часто продаются с черновой отделкой, т.е. собственники буквально въезжают в «бетонные стены». Другая трудность — если при trade-in нужна доплата за новый дом, собственники сами оформляют кредит (естественно, на типовых условиях от коммерческого банка). Зато, в отличие от «Переезда», сделки trade-in легче провести: старое жилье реализуется на условиях чистой продажи, а его покупателям не нужно иметь дело с залогом. При этом вся процедура trade-in не растянута по времени и осуществляется день в день.

Где в Москве купить квартиру в ипотеку с нулевым взносом

Чтобы купить квартиру в ипотеку, нужно иметь стартовый капитал. Большинство российских банков сейчас выдают жилищные кредиты с минимальным первоначальным взносом (ПВ) в 15–20%. Однако далеко не все могут накопить эту сумму.

Редакция «РБК-Недвижимости» решила выяснить, можно ли в Москве купить квартиру без первого взноса и по каким ставкам.

Жесткие требования, высокие ставки

Программы с нулевым первоначальным взносом никогда не были широко распространены на рынке недвижимости, а в последнее время и вовсе оказались почти свернуты из-за повышенных рисков для данного сектора. По оценкам аналитиков, доля квартир, которые можно купить без собственных накоплений, на рынке московском новостроек не превышает 1%.

«Главная проблема ипотеки с нулевым первоначальным взносом — большая вероятность просрочек, что является негативным сценарием для банка и заемщика», — отметила гендиректор «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Ипотека без первоначального взноса почти всегда выдается под более жесткие требования — таким образом банк компенсирует повышенные риски. Ставки по такому кредиту чаще всего выше среднерыночных и составляют около 12–14%. Для сравнения, средняя ставка по ипотеке в мае была равна 7,4%. В некоторых банках есть привязка к стадии строительства — более 50%, рассказал руководитель отдела ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.

Посетители на ярмарке недвижимости. Ипотека без первоначального взноса — распространенный маркетинговый ход у многих застройщиков для стимулирования роста продаж (Фото: Сергей Коньков/ТАСС)

Кроме того, банк хочет получить в залог имеющийся у заемщика объект недвижимости, часто более дорогой, чем предмет ипотеки. Также необходимо предоставить больше документов, подтверждающих состоятельность будущего заемщика. В итоге из-за отсутствия первого взноса заемщик вынужден нести высокую переплату по процентам, а в случае дефолта может остаться и вовсе без залоговой недвижимости.

«Поэтому клиенту проще взять потребительский кредит под первый взнос и использовать стандартную ипотеку по ставке 8–9%. Более того, по требованиям кредитующих банков для использования данной программы доход должен быть официальным», — добавил Алексей Новиков

Что можно купить без первого взноса

Ипотека с нулевым взносом не привязывается к конкретному проекту застройщика. Если у банка есть данный продукт в программной линейке, он автоматически подключается при аккредитации проекта. Сейчас такую ипотеку можно оформить в нескольких кредитных организациях: СМП Банке, банке «Россия» и Сургутнефтегазбанке.

Ипотека без первого взноса чаще всего встречается среди недорогих проектов. Такие программы интересуют покупателей с минимальными доходами, у которых нет собственных накоплений на первый взнос. Поэтому речь идет о самых доступных предложениях московского рынка новостроек — квартирах массового сегмента площадью до 45 кв. м за 5–7 млн руб.

«Сделки с ипотекой без первоначального взноса проходят достаточно редко, потому что потребитель не хочет переплачивать за кредит. Особенно это актуально сейчас, после пандемии, когда доходы у многих существенно снизились», — добавила генеральный директор офиса «Миэль» на Курской Екатерина Носова.

Где купить квартиру без взноса

Найти ипотеку без первоначального взноса в московских проектах достаточно сложно. Опрос экспертов «РБК-Недвижимости» показал, что такое предложение можно встретить лишь в нескольких проектах в Новой Москве и одном — в черте столицы.

Так, ипотека с нулевым взносом доступна в проектах группы «Самолет». Например, в ЖК «Остафьево» в Новой Москве. Это микрорайон, который включает в себя 42 новостройки экономкласса и инфраструктурные объекты. Ипотека с нулевым взносом доступна в трех кредитных организациях — СМП Банке (ставка 14%), банке «Россия» (12%) и Газпромбанке (9,7%). Цены на квартиры начинаются от 3,6 млн руб. При стоимости квартиры в 5 млн руб. и сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж составит от 47,8 до 62,9 тыс. руб.

Ипотека без первоначального взноса есть в новомосковских проектах ГК «А 101». Это жилые комплексы «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101» и «Белые ночи». Жилищный кредит с нулевым взносом можно оформить в банке «Россия», ставки начинаются от 12%. Цены на квартиры начинаются от 4,5 млн руб. При стоимости квартиры в 6,5 млн руб. ежемесячный платеж составит 72,4 тыс. руб. (срок — 20 лет).

Купить квартиру в ипотеку без первого взноса можно в ЖК «Парк легенд», расположенном на территории Даниловского района. Этот многофункциональный жилой спортивно-развлекательный и деловой квартал занимает территорию площадью более 100 гектаров. «Парк легенд» построен в рамках проекта реновации бывшей промзоны завода ЗИЛ. Ипотеку с нулевым взносом можно оформить в СМП Банке по ставке 9,6%. Цены на жилье здесь стартуют от 12,6 млн руб.

В Москве проще найти скидки и акции от застройщиков, чем субсидирование первоначального взноса (Фото: Евгений Разумный/Ведомости/ТАСС)

Вариации ипотеки с нулевым взносом

Если ипотека с нулевым взносом на московском рынке новостроек большая редкость, то акции от застройщиков и банков можно встретить часто, в том числе различные вариации ипотеки без первого взноса. Например, покупателю предлагают не платить ежемесячные взносы по кредиту ограниченное время (на год или на время строительства) либо воспользоваться скидкой на первый взнос (вместо 20% заплатить 15%).

«То есть девелоперы в виде скидки предпочитают компенсировать покупателям ежемесячную нагрузку на семейный бюджет, чтобы простимулировать покупателей с арендным жильем, нежели снизить первоначальный взнос до нуля», — пояснила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая

Например, ГК «Инград» предлагает рассрочку на первоначальный платеж по ипотеке в двух московских проектах. «В столице — «Преображение» (от 6,9 млн руб.) и «КутузовGRAD II» (от 6,5 млн руб.). После действий по оформлению и погашению рассрочки покупатель подписывает кредитный договор с банком», — пояснила Наталия Кузнецова.

Группа компаний ПИК и банк ВТБ в пандемию запустили новую ипотечную программу «Берем проценты на себя», в рамках которой проценты за период до конца 2020 года будут погашены в момент заключения договора. Благодаря этому для заемщика в первый год обслуживания кредита действует практически нулевая ставка.

Использование маткапитала

Также в качестве первого взноса можно использовать маткапитал. Начиная с этого года он выдается при рождении первого ребенка и составляет 450 тыс. руб. При рождении второго ребенка идет доплата еще 150 тыс. руб. Семьи, в которых родился третий ребенок, могут получить еще 450 тыс. руб. на погашение ипотеки. Таким образом, максимально можно сэкономить до 1 млн руб.

Если взять квартиру стоимостью 8 млн руб., то по программам с первоначальным взносом 20% (1,6 млн руб.) маткапитал и выплата многодетным его не покроют. Но если найти ипотеку с 10%-ным первым взносом (800 тыс. руб.), то субсидий хватит. Но в большинстве случаев даже при наличии маткапитала придется использовать собственные сбережения.

Ипотека без первоначального взноса какие банки работают

Диана Шигапова

Оформить ипотеку без первоначального взноса, то есть купить жилье только за кредитные деньги, не вкладывая своих, не получится.

Но банки предлагают другие программы, которые позволяют все-таки купить жилье, даже если накопленных денег не хватает. Расскажу, почему банки не дают классическую ипотеку без первоначального взноса и какие есть варианты.

Что вы узнаете

• Для чего банкам первоначальный взнос
• Особенности ипотеки без первого взноса
• Как первоначальный взнос влияет на условия по ипотеке
• Как рассчитать ипотеку без первоначального взноса
• Документы на ипотеку
• Ипотека на строительство без первоначального взноса
• Почему не стоит завышать стоимость жилья
• Как взять потребительский кредит на первоначальный взнос
• Какая польза от ипотечных брокеров

А также об особенностях первоначального взноса

• Если оформляете ипотеку под залог недвижимости
• Участвуете в программе «Молодая семья»
• Используете материнский капитал
• Оформляете социальную ипотеку
• Оформляете ипотеку от застройщика
• Берете заем от агентства и застройщика
• Участвуете в акции от застройщика и банков
• Оформляете ипотеку по программе «Переезд»

Все, что нужно знать о недвижимости

Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно

Что такое первоначальный взнос по ипотеке

Предположим, вы покупаете квартиру за 3,5 млн рублей. У вас есть накопления — 1 млн, а 2,5 млн дает банк.

После переоформления квартиры вы отдаете продавцу 3,5 млн рублей и в договоре купли-продажи указываете эту сумму. Какая часть денег принадлежала вам, а какая банку — для продавца значения не имеет.

Но для вас и банка 1 млн — это первоначальный взнос по ипотеке, 28% от цены договора. Оставшиеся 72% — кредитные деньги, которые дает банк, поэтому их нужно будет вернуть и заплатить проценты.

То есть под первоначальным взносом по ипотеке понимают сумму, которую заемщик вносит по договору купли-продажи недвижимости из своего кармана. А оставшиеся деньги вносит банк.

Размер взноса зависит от типа недвижимости. При покупке квартиры он минимальный: обычно банки требуют не менее 10%, но бывают варианты и без первоначального взноса. По загородной или коммерческой недвижимости взнос — до 30%, зависит от условий банка.

Для чего банкам нужен первоначальный взнос

Если заемщик перестанет платить ипотеку, банк обратит взыскание на жилье и выставит его на продажу. Он потратится на судебные издержки и организацию торгов. А еще стоимость залоговой недвижимости может быть ниже рыночной на 10—15% .

Цену определяет суд по соглашению сторон или на основании отчета об оценке. В последнем случае — это 80% от стоимости, которая указана оценщиком в отчете.

Получается, что банку нужно давать в кредит 90% и меньше от реальной стоимости недвижимости. Тогда, если жилье выставят на торги, он сможет вернуть всю сумму выданного кредита и возместить затраты.

По банковской статистике, заемщики, которые взяли ипотеку без первоначального взноса, чаще всего допускают просрочки, а потом вовсе перестают платить. Это связано с тем, что они переоценивают свои возможности или дисциплину.

Особенности ипотеки без первого взноса

Под такой ипотекой могут подразумеваться разные программы.

Например, где взносом выступает материнский капитал или региональная субсидия. Еще так называют кредит под залог уже имеющейся недвижимости. Например, у заемщика в собственности квартира, но он хочет переехать в дом. Тогда он берет в банке кредит, закладывает квартиру и покупает жилой дом.

Существуют и классические программы без первоначального взноса, когда ипотеку дают под залог приобретаемого жилья. Но это редкость. Такие программы остались в качестве партнерских между банками и некоторыми застройщиками и распространяются только на аккредитованные объекты на первичном рынке жилья.

С 1 декабря 2022 года Центробанк повысил коэффициенты риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом до 10% на жилье первичного рынка. Это значит, что выдавать такие кредиты банкам невыгодно.

Требования к недвижимости. Можно заложить квартиру, склад, гараж, дом, землю — любую недвижимость. Но по такой программе кредит дают не на всю стоимость закладываемого имущества, а гораздо меньшую сумму. При залоге квартиры — не больше 60—70% от ее оценочной стоимости, в редких случаях — до 80%. Если закладывается иной объект, кредит выдают на сумму не более 40—60% от оценочной стоимости имущества.

Требования к заемщику обычно такие: возраст от 21 года до 65—70 лет — верхний предел зависит от запланированной даты погашения кредита. Постоянная работа — стаж от трех месяцев на последнем месте, а общий — обычно от года. Многие банки требуют, чтобы заемщик был гражданином РФ, работал в регионе присутствия банка и не имел просрочек в кредитной истории.

Условия ипотечного кредита

У кредита всегда есть условия: процентная ставка, сумма кредита, срок кредитования. У каждого банка они свои.

Процентные ставки в начале 2023 года варьируются от 8 до 11,5% на ипотеку для покупки квартир на вторичном рынке. По льготным программам, например по ипотеке с господдержкой, ставки могут быть ниже.

Также ставку могут снизить при оплате специальной единовременной комиссии. Такая опция есть, например, в « Росбанк-доме », Сбербанке и « Дом-рф». Выглядит это так: заемщик уплачивает банку комиссию 1% от суммы кредита, а банк снижает базовую ставку на 0,5%. Комиссию часто включают в сумму кредита.

Сумма кредита может быть от 100 тысяч до 30 млн рублей. В некоторых банках — даже до 100 млн рублей и больше. Чтобы получить кредит на большую сумму, нужно доказать платежеспособность. Например, если вы получаете зарплату 40 тысяч, то банк может одобрить 2 млн рублей. А если зарплата — 100 тысяч, банк может выдать 4 млн рублей. Чем выше доход, тем больше доверия у кредитора, но в любом случае дадут столько, чтобы ежемесячный платеж не превышал 50% от дохода. Некоторые банки допускают 60—70% .

Ежемесячный платеж. При его расчете банки учитывают все действующие кредиты и обязательства заемщика: ипотеку, автокредит, потребительские кредиты, микрозаймы, кредит на технику и алименты. Так они рассчитывают показатель долговой нагрузки — ПДН.

Большинство банков также учитывает долги супруга, поскольку он созаемщик по ипотеке, а значит, кредитор может потребовать уплаты и от него. Но если супруг не участвует в сделке, например есть брачный договор или нотариальное согласие, то банк не анализирует его кредитную историю.

Например, у Игоря две действующих кредитных карты на 100 000 Р каждая. А еще он созаемщик по кредиту супруги на 1 500 000 Р . Хотя Игорь не пользуется кредитными картами, банк все равно вычтет из общего дохода 10% максимального лимита кредитки, то есть в случае Игоря — 20 000 Р . Также банк вычтет из дохода Игоря сумму, равную ежемесячному платежу по кредиту его супруги. Если она перестанет гасить кредит, обязательство перейдет к Игорю, банк учитывает эти риски.

Сроки кредитования — от 1 года до 30 лет. Обычно срок подбирают такой, чтобы размер платежа был посильным для человека. Например, если срок кредитования 10 лет, то платеж — 35 000 Р , а если 20 лет — 20 000 Р . Заемщик выбирает тот вариант, который будет ему по карману и который одобрил банк.

Срок кредитования ограничен возрастом заемщика: на момент полного погашения кредита он, как правило, должен быть не старше пенсионного возраста. Но в некоторых банках порог выше — даже до 80 лет.

Прочие условия — это страхование жилья и жизни заемщика, способы платежа, требования к недвижимости.

Как отсутствие первоначального взноса влияет на условия по ипотеке

Банк заинтересован в том, чтобы ему вернули деньги, а еще он хочет получить прибыль от вложения. Поэтому он использует все инструменты для минимизации риска потери: страхование, высокую процентную ставку, доскональную проверку будущего заемщика.

Первоначальный взнос — гарантия платежеспособности заемщика для банка

Наталья Тарасова

Люди, которые уже внесли собственные деньги, меньше склонны отказываться от обязательств по кредитному договору. Соответственно, минус ипотеки без первоначального взноса — менее привлекательные условия кредита: ставка будет выше, срок и платежи больше. С плохой кредитной историей ипотеку без первого взноса получить сложнее.

Банк будет пытаться минимизировать риски, например предлагать страхование, смотреть трудовой стаж, выдвигать требования к уровню доходов.

С выбором объекта также могут быть сложности: купить квартиру без первоначального взноса на вторичном рынке обычно могут себе позволить только собственники другой квартиры, которая становится предметом залога. Размер займа привязывается к стоимости этой недвижимости.

Например, Олег хочет купить в ипотеку трехкомнатную квартиру за 10 млн рублей, а в залог предлагает комнату в общежитии за 1 млн рублей. В этом случае заем и залог несоразмерны, банк вряд ли даст ипотечный кредит.

Как отсутствие первого взноса влияет на вероятность одобрения ипотеки

Этого сказать никто не может. Каждый банк разрабатывает кредитную политику — выдавать ипотеку или нет, он решает индивидуально по каждому обращению.

Как рассчитать ипотеку без первоначального взноса

Сделать это можно с помощью онлайн-калькуляторов, например на сайтах «Сравни-ру» или «Банки-ру» , а также на сайте конкретного банка, в котором планируете взять кредит.

В калькулятор нужно ввести:

1. Город, где хотите взять жилье.
2. Сумму кредита.
3. Срок, в течение которого планируете его погасить.
4. Цифру 1 в графе «Первоначальный взнос».
5. Категорию заемщика: работник по найму, предприниматель, пенсионер, клиент банка, госслужащий.

Программа рассчитает сумму ежемесячного платежа и размер переплаты по кредиту, перечислит банки, которые выдают ипотеку по указанным критериям. Только учтите, что результаты расчета приблизительны и окончательные суммы в графике платежей могут быть другими.

Документы для оформления ипотеки

Сначала нужно подать заявку на одобрение ипотеки. Для этого заполняют анкету: бумажную, которую можно взять у менеджера банка, или онлайн на официальном сайте кредитора.

К анкете заемщик прилагает:

1. Копию паспорта.
2. Данные СНИЛС, но некоторые банки также требуют копию второго документа, удостоверяющего личность, например водительских прав или загранпаспорта.
3. Документы на закладываемое имущество.
4. Копию трудового договора или трудовой книжки или выписку из электронной трудовой книжки.
5. Справку о суммах дохода и налогов физического лица или другую форму, утвержденную банком: это нужно, чтобы показать платежеспособность. Также можно приложить справки о доходах созаемщиков, если дохода основного заемщика не хватает.

В некоторых банках рассматривают заявку по двум документам.

Перед тем как оформлять кредитный договор, нужно одобрить покупаемое жилье. Вот примерный список документов для банка:

1. Договор купли-продажи квартиры или дома.
2. Выписку из ЕГРН и другие документы, связанные с квартирой или домом.
3. Заключение оценщика.
4. Нотариально заверенное согласие супруга продавца на сделку или брачный договор.
5. Разрешение опеки, если в продаваемом жилье есть доля несовершеннолетнего.

А точный список документов банк указывает для конкретного объекта.

Ипотека на строительство без первоначального взноса

Судя по агрегатору « Сравни-ру », на строительство дома в 2023 году ипотеку без первоначального взноса выдает « Росбанк-дом ».

А раньше выдавал Россельхозбанк: в 2020 году я отправляла им электронный запрос и на следующий же день получила ответ.

Почему не стоит завышать стоимость жилья

Чтобы не вносить первоначальный взнос, некоторые продавцы и покупатели недвижимости формально завышают стоимость жилья. Выглядит это так:

1. Квартиру продают за 3 000 000 Р , но в договоре купли-продажи указывают цену 4 000 000 Р .
2. Продавец пишет расписку, что принял 1 000 000 Р наличными, то есть покупатель уплатил 25% цены договора.
3. Для банка получается, что заемщик внес первоначальный взнос 25% и теперь ему нужны оставшиеся 75%.
4. Банк переводит продавцу 3 000 000 Р — сумму, на которую продавец изначально и рассчитывал. Получается, покупатель приобрел жилье полностью на кредитные деньги.

Мы не советуем так делать, потому что:

1. Банки просят сделать оценку для ипотеки, а оценщики рисковать репутацией и завышать цену не станут. Они оценят квартиру как есть.
2. Банки проверяют отчет об оценке и сравнивают цену с рыночной. Если кредитор посчитает цену завышенной, то потребует переделать отчет и поставить цену, которую он укажет.
3. Сделку могут признать недействительной, тогда вы можете остаться и без денег, и без квартиры.
4. Продавец сильно рискует. Если сделку отменят, продавцу придется вернуть сумму, указанную в договоре. По нашему примеру: 3 млн рублей банку и 1 млн рублей покупателю. Если он уже потратил эти деньги, вернуть ничего не сможет.

Потребительский кредит вместо первоначального взноса

Бывает, что заемщик находит очень выгодное ипотечное предложение от банка, но не подпадает под требования — нет первоначального взноса. Тогда заемщик ищет деньги: берет в долг у друзей, продает машину или оформляет потребительский кредит.

Плюсы и минусы потребительского кредита. Плюсы — это получение нужной суммы для первоначального взноса, оформление выгодной ипотеки. Минус — еще один долг, который нужно возвращать. Также есть опасность запутаться в сроках погашения кредитов и просрочить платежи, но если поставить напоминание или настроить автоплатеж, проблема решится.

Предположим, квартира стоит 4 000 000 Р , а банк требует первоначальный взнос 15% — 600 000 Р . Если взять потребительский кредит 600 000 Р на 5 лет по ставке 9,9—11% , ежемесячный платеж будет примерно 13 000 Р . Если оставшиеся 3 400 000 Р взять в ипотеку на 25 лет по ставке 9,9—10,3% , ежемесячный платеж составит примерно 31 000 Р . Получается, что первые 5 лет заемщику придется платить каждый месяц по 44 000 Р .

Когда брать потребительский кредит: до или после. Банк не требует первоначальный взнос сразу — он нужен только на сделке. Можно сначала одобрить ипотеку, а перед сделкой заняться потребительским кредитом. При этом помните, что банк учтет платежеспособность клиента и будет рассчитывать, потянет ли клиент финансовую нагрузку.

Есть банки, которые сами предлагают кредит на первоначальный взнос. Например, « Росбанк-дом » выдает кредит на первоначальный взнос вместе с ипотекой. Срок потребительского кредита на покупку вторичного жилья — год, на покупку строящегося — 2—3 года , ипотеку же можно оформить на срок до 35 лет. Также по этой программе банк берет в залог имеющуюся недвижимость.

Но вообще сама затея с ипотекой и потребкредитом на первоначальный взнос очень рискованная. Если человек не нашел денег даже на первый взнос, велика вероятность, что он не справится и с основной финансовой нагрузкой.

Уровень банкротств гораздо выше среди тех, кто брал ипотеку без первоначального взноса или взял одновременно и ипотеку, и потребительский кредит на первый взнос. Поэтому некоторые банки специально проверяют клиента по БКИ, чтобы узнать, не оформил ли он кредит на взнос. И если обнаружат, могут отказать в ипотеке или снизить сумму кредита.

Порядок действий. За несколько дней до подписания договора ипотеки просмотрите предложения банков — кто, сколько, по какой ставке предлагает кредит. Отправьте онлайн-заявки в два-три наиболее выгодных. Кредитор, одобривший заявку, пришлет на подпись договор с индивидуальными условиями.

Если все банки одобрили онлайн-заявки и прислали кредитные договоры, вы не обязаны заключать их все. Банки не могут оштрафовать за то, что вы передумали брать кредит: это запрещено законом. Поэтому выбирайте вариант, который вас устраивает. Но если откажетесь от одобренного кредита, в следующий раз этот банк может не одобрить заявку или предложит сумму меньше, зато по более высокой ставке.

Я взяла потребительский кредит на первоначальный взнос, а муж оформил ипотеку

Екатерина В.
взяла ипотеку и потребительский кредит

Осенью 2013 года мы с будущим мужем решили купить квартиру, но накоплений даже на первый взнос не было. Более того, у моего молодого человека был потребительский кредит, который он взял в начале того же года, чтобы купить машину.

Мы присмотрели однушку в новостройке в Московской области за 4,5 млн рублей, дом сдавался в 2016 году. Решили брать ипотеку в крупном банке, первоначальный взнос — 15%. Поступили так: осенью 2013 года будущий муж оформил ипотеку на себя. За две недели до этого я взяла на свое имя потребительский кредит на первоначальный взнос в другом банке, где уже три года была зарплатным клиентом.

Кредит мне оформили за два дня, понадобились только паспорт и справка с работы с указанием должности, дохода и контактов работодателя. Я взяла 850 000 Р на 4 года под 15,9% — этого хватило на 15% стоимости квартиры и некоторые траты на оформление документов, например страхование жизни, доверенности на регистрацию и прочее.

Банку, где брали ипотеку, мы не сообщали источник первоначального взноса. В анкете указали, что это наши накопления. В итоге мой молодой человек взял в ипотеку 3 806 000 Р под 12% годовых на 15 лет. По нашей договоренности квартиру он оформил только на себя. Если бы что-то пошло не так, я могла бы доказать, что участвовала в покупке квартиры: потребительский кредит оформлен на меня и было видно, что я перевела деньги в счет первоначального взноса. Плюс иногда я досрочно гасила ипотеку от своего имени и со своего счета. Но я была уверена, что необходимости делить квартиру не возникнет. Через год после оформления ипотеки мы поженились.

Изначально наш платеж за потребительский кредит составлял 22 630 Р в месяц, а за ипотеку — 45 700 Р . Первое время мы расплачивались досрочно в основном с потребительским кредитом, оставляя на ипотеку минимальный платеж. И довольно быстро отдали потребкредит — примерно за год.

Затем мы стали досрочно гасить ипотеку. Пока я не ушла в декрет, мы почти полностью откладывали мои доходы — зарплату, премии, фриланс — на погашение ипотеки, а жили на доходы мужа. Когда у него случались квартальные или годовые премии, отдавали и их большую часть. Выходило, что мы перечисляли банку не менее 100 000—140 000 Р ежемесячно, а иногда и больше. Муж посчитал в онлайн-калькуляторе, что было бы выгоднее сначала снизить размер платежа до 20 000 Р в месяц, а потом сокращать срок — так мы и поступили. Мы расплатились по ипотеке за неполные пять лет.

Ипотека под залог недвижимости

Кредиты под залог недвижимости бывают нецелевыми и целевыми. У нецелевого выше ставка и не требуется подтверждение цели — деньги можно тратить на что угодно, как и при потребительском кредите. У целевого ставка ниже, но банку нужно предоставить подтверждение целевого использования — например, документы на жилье, приобретенное с помощью кредитных средств.

Например, в «Росбанк-доме», Транскапиталбанке и многих других банках схема выглядит так: кредит под залог выдается по ставке х%. Заемщику дают 90 дней на то, чтобы подтвердить целевое использование, то есть заключить договор купли-продажи и оформить право собственности. После того как заемщик представит документы, подтверждающие покупку, ставка снижается на 2%. Если в течение 90 календарных дней с даты выдачи кредита не сдать документы в банк, ставка останется х%.

Документы для передачи имеющейся недвижимости в залог — это выписка из ЕГРН, отчет об оценке, технический план квартиры или межевой план участка. Еще потребуется оформить страховку, как и по обычной ипотеке на покупку жилья.

Порядок оформления. Одновременно с заключением кредитного договора нужно составить договор залога и зарегистрировать передачу недвижимости в залог — обременение — в Росреестре.

Ипотека под залог других ценностей

Ипотечный кредит означает, что в обеспечение долга заемщик передал недвижимое имущество. Кроме недвижимости дополнительно он может заложить машину, антиквариат, долю в ООО.

Если заемщик заложит только ценности без недвижимости, то это будет считаться не ипотекой, а кредитом с залогом.

Программа «Молодая семья»

Субсидию от государства по программе «Молодая семья» можно внести в качестве первоначального взноса. Но для этого нужно встать на учет как нуждающиеся в жилье и дождаться очереди.

Условия программы нужно узнавать в местной администрации — в каждом регионе они свои.

Документы в любом случае — заявление на постановку на учет в качестве нуждающихся, копии паспортов супругов и свидетельств о рождении детей, подтверждение доходов. Потребуются и другие документы, их список смотрите в региональном нормативном акте.

Алгоритм действий, если кратко, будет такой:

1. Собрать документы, подать их в администрацию.
2. Попасть в число участников программы, оказаться в списке на финансирование.
3. Получить свидетельство, предъявить его в банк.
4. Найти квартиру, оформить ипотеку.

Подробно о том, как оформить документы для субсидии по программе «Молодая семья», мы уже писали в другой статье.

Материнский капитал

В качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал. Если его не хватит, заемщику придется добавить свои деньги.

Например, квартира стоит 3 500 000 Р . У банка правило: первоначальный взнос — не менее 15% от суммы сделки. Для приобретаемой квартиры первоначальный взнос: 3 500 000 × 15% = 525 000 Р . Материнский капитал за первого ребенка в 2023 году — 586 946,72 Р . То есть заемщику, чтобы получить ипотеку, не придется доплачивать при условии, что банк примет маткапитал полностью в счет оплаты взноса и не потребует собственных средств заемщика.

Некоторые банки пишут, что выдают ипотеку с первоначальным взносом, для которого достаточно только маткапитала, то есть без добавления или с минимальными собственными средствами. Но добавляют, что сумма личных денег и маткапитала должна покрывать минимальный первоначальный взнос в рамках обычной программы кредитования без маткапитала. Объясню, как это работает.

Предположим, минимальное требование собственных денег по программе с маткапом — 5%. Минимальное требование первоначального взноса по обычной программе без маткапитала — 15%. Стоимость недвижимости — 10 000 000 Р . Собственные деньги заемщика — 500 000 Р , то есть 5%. Материнский капитал — 586 946,72 Р . Тогда первоначальный взнос — 1 086 946,72 Р , то есть 10,86%.

В этом примере заемщик выполняет требование и вносит 5% за счет собственных денег, но ему все равно придется добавить из своих, чтобы общая сумма первоначального взноса стала 15%, то есть 1 500 000 Р .

Какие документы нужны. Для оформления ипотеки возьмите справку из СФР о том, что деньги маткапитала еще не потрачены, и представьте ее в банк. Для ее получения понадобятся паспорт, СНИЛС, сертификат маткапитала. Справку сделают за три рабочих дня.

Как оформить. Если кратко, принести в СФР или МФЦ кредитный договор, договор купли-продажи и справку из банка об остатке долга. Либо подать заявление на сайте СФР. А если банк работает с социальным фондом дистанционно, то он сам подаст запрос и получит выплату от фонда в счет частичного досрочного погашения — от заемщика понадобится только заявление.

Если с документами все в порядке, в социальном фонде дадут бланк заявления на распоряжение маткапиталом, который нужно будет заполнить на месте.

СФР рассмотрит заявление в течение 10 рабочих дней и перечислит выплату в течение пяти дней, если не возникнет вопросов по документам. Деньги поступят в банк, а долг перед ним уменьшится на сумму маткапитала.

Но не все банки увеличивают сумму кредита на размер выплаты — тогда продавцу придется ждать перевод из социального фонда, однако не каждый на это согласится. Лучше заранее уточнить этот момент у ипотечного менеджера.

Военная ипотека

Первоначальным взносом станут деньги целевого жилищного займа, которые накопились за время службы у военного-участника накопительно-ипотечной системы.

Например, офицер Петров отслужил 5 лет, за это время на его накопительном счете набралось 1 500 000 Р . Он решил купить квартиру за 4 000 000 Р . От государства в лице Росвоенипотеки Петров получит 1 500 000 Р , и эти деньги станут первоначальным взносом, а от банка — кредитные 2 500 000 Р , их надо будет вернуть кредитору.

Основные документы для получения ипотеки стандартные: договор купли-продажи жилья, выписка из ЕГРН, копия паспорта. Кроме того, от военнослужащего требуется свидетельство о праве на целевой жилищный заем и другие документы.

Порядок оформления ипотеки такой же , как у обычной ипотеки. Но кроме кредитного и ипотечного договоров военнослужащий еще подписывает договор целевого жилищного займа с Росвоенипотекой.

Социальная ипотека: врачи, учителя, ученые

Социальная ипотека — это общее название программы, по которой государство помогает определенным категориям специалистов, например молодым ученым, учителям, медицинским работникам, получить ипотеку по льготной ставке или выдает субсидию.

Работают эти программы на региональном и муниципальном уровнях. Например, в Иркутской области выдают льготную ипотеку на жилье в новостройке учителям, а в Ростовской области учителям дают субсидии для первоначального ипотечного взноса.

Документы для участия в программе: заявление, копия паспорта, документы, подтверждающие право на получение господдержки, справка о доходах, справка с места работы. Полный список нужных документов смотрите в региональном нормативном акте.

Ипотеку получают, когда дойдет очередь. Сначала заявление рассмотрит жилищная комиссия городской администрации. Если она посчитает, что заявитель имеет право на господдержку, его поставят на учет и включат в реестр. Когда наступит очередь, заявитель получит субсидию для первоначального взноса и дальше будет платить ипотечный кредит по сниженной ставке.

Ипотека от застройщика

Застройщик ипотечные кредиты не дает — это прямо запрещено законом. Да и экономической логике это противоречит: строительной компании, наоборот, нужны деньги, чтобы возвести здание, а потом продать квартиры. Максимум, что может предложить застройщик, — это рассрочка на 6—12 месяцев .

В 2022 году доходы населения упали, а цены на квартиры выросли. В ответ на это на рынке недвижимости появились программы кредитования со сниженной ставкой по ипотеке — 0,1% — так называемая льготная ипотека от застройщиков. На деле ипотеку выдает банк, а крупные застройщики субсидируют ставку.

В октябре 2022 года Центробанк выступил против ипотечных программ со сверхнизкими ставками, после чего банки стали сворачивать такие предложения.

Акции от застройщика и банков

Банки и застройщики периодически проводят акции. Например, банки в партнерстве с конкретным застройщиком предлагают ипотеку за 1 Р либо квартиры в определенных жилых комплексах со сниженным первоначальным взносом или вовсе без него. О таких акциях можно узнать у менеджеров.

Заем от агентства и застройщика

Агентства недвижимости займы не дают. Их работа заключается в том, чтобы свести продавца и покупателя, арендодателя и арендатора, за это они получают вознаграждение.

Как писали выше, застройщики деньги не дают, а, напротив, ищут их. Некоторые из них из-за ужесточения законодательства о долевом строительстве предлагают такую схему: оформить договор займа вместо договора долевого участия.

Покупатель жилья дает деньги и становится заимодавцем, а строительная компания — заемщиком. Стороны договариваются, что в будущем, когда дом будет построен, они заключат соглашение о зачете взаимных требований. То есть застройщик передаст квартиру в счет долга по займу.

Если застройщик станет банкротом, через арбитражный суд можно будет признать договор займа договором участия в строительстве. А значит — потребовать передать жилое помещение либо вернуть деньги.

Можно ли оформить ипотеку по программе «Переезд»

Программу «Переезд» придумали для тех, кто хочет продать квартиру или дом и купить другое жилье, но нет денег на сделку. Ведь происходит временной разрыв: дом мечты нашли, а покупателя на старую квартиру еще нет. Или такой вариант: хотят продать квартиру и вырученные деньги использовать в качестве первоначального ипотечного взноса на квартиру с большим метражом.

По программе «Переезд» заемщик закладывает имеющееся жилье, получает деньги на первоначальный взнос и кредит на сумму договора купли-продажи. В обременении будет находиться старая квартира.

После того как заемщик переедет в новое жилье и обустроится, он может заняться продажей старой квартиры. На это ему дают 1—2 года , это вполне реальные сроки. Продав прежнее жилье, заемщик рассчитывается с банком.

Зачем нужны ипотечные брокеры

Ипотечные брокеры — это не риелторы, они не ищут дом или квартиру для клиента. К этим специалистам приходят, когда не хотят тратить время на изучение ипотечных программ, расчеты, подготовку и оформление документов. Или у клиента есть негативные записи в кредитной истории, и он получил несколько отказов по заявке.

Ипотечные брокеры берут все это на себя: ищут самые выгодные варианты для клиента и общаются с банками. Они знают особенности работы банков с заемщиком и подберут оптимальный в его ситуации банк. Стоимость работы ипотечного брокера зависит от сложности сделки, суммы и услуг, которые нужны клиенту. Если только одобрение, то комиссия составляет 1—2% , при полном сопровождении сделки тариф выше — 2—5% от стоимости жилья.

К ним стоит идти, если за время, потраченное на поиск самого выгодного ипотечного предложения, вы заработаете денег больше, чем заплатите за их услуги. Или если нет желания перебирать варианты ипотечных предложений.

Плюсы и минусы ипотеки без первоначального взноса

К плюсам можно отнести то, что в результате сделки вы приобретаете собственное жилье. К минусам — должна быть хоть какая-то недвижимость для залога, больше сложностей с доказыванием платежеспособности, нужно возвращать банку всю сумму, за которую покупали жилье. Еще без взноса не получить ипотеку только по паспорту, при которой не нужно собирать документы с работы.

Как взять ипотеку без первоначального взноса

1. Найдите банки, которые дают ипотеку без первого взноса. Сначала ищите через агрегаторы — « Банки-ру » или « Сравни-ру », а оттуда уже переходите на сайты банков.
2. Изучите требования кредиторов к заемщику и недвижимости. Скорее всего, вместо первоначального взноса банк потребует в залог имеющуюся недвижимость.
3. Заполните анкету онлайн на сайте банка или через агрегаторы либо на бумаге. Бумажный вариант анкеты можно взять в офисе банка.
4. Предоставьте в залог имеющуюся недвижимость: старую квартиру, землю, склад, гараж. Учтите соразмерность залога сумме займа.
5. Обратитесь к ипотечным брокерам, если нет времени, банки вам уже отказывали или не можете сами найти банк.
6. Если вы учитель, врач, молодой ученый или родитель в многодетной семье, используйте положенные меры государственной поддержки.
7. В крайнем случае возьмите потребительский кредит и используйте его в качестве первоначального взноса. Но будьте готовы, что в первые годы выплаты будут большие, а банк перед сделкой может повторно проверить вашу кредитную историю.

Источник https://bankiros.ru/wiki/term/wikf-ipoteka-bez-pervonachalnogo-vznosa

Источник https://realty.rbc.ru/news/5f02c7c59a7947565181ad9f

Источник https://journal.tinkoff.ru/guide/bez-vznosa/